Fundos Imobiliários (FIIs) na Reforma Tributária: entenda o que muda

Thais Shingai e Breno Vasconcelos, sócios da nossa área tributária, contribuíram para matéria de Luiza Queiroz para o Portas, veículo especializado no mercado imobiliário, sobre o que pode mudar na tributação de Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) com a Reforma Tributária.

O texto analisa os impactos da Reforma sobre os FIIs, especialmente a possível incidência do IBS e da CBS, os critérios para manutenção da isenção e as diferenças de tratamento entre fundos de “tijolo” e de “papel”. À reportagem, Thais e Breno explicam como as regras previstas nas LCs 214/25 e 227/26 podem afetar a rentabilidade dos fundos, destacando os efeitos diretos e indiretos da nova tributação, bem como os pontos de atenção para investidores e gestores diante do novo cenário regulatório.

Entre os pontos abordados, estão os requisitos necessários para garantir a isenção. “Fundos que funcionam como poupança coletiva (investidor na bolsa) continuarão livres de tributação. Fundos que funcionam como estrutura de planejamento familiar ou empresarial (os chamados ‘fundos exclusivos’), por outro lado, passarão a pagar IBS e CBS como se fossem empresas comuns”, explicou Thais. Breno complementa que o PLP 108, hoje, não prevê uma tributação ampla dos FIIs. “Pelo contrário, […] prevê a inclusão de requisitos […] a serem observados pelos fundos para que não se sujeitem a IBS e CBS, de modo que a tributação ocorrerá somente em caso de descumprimento dessas condições”.

Eles também avaliam que “os FIIs de tijolo (ou seja, que lucram com o aluguel de imóveis) são os mais expostos à tributação”, e Breno ressalta uma exceção: “Se um fundo, mesmo que de papel, realizar a liquidação antecipada de recebíveis, ele será explicitamente tratado como contribuinte”.

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